贵阳周边的小别墅，为什么空置、亏本，仍无人接盘？

贵阳城市周边的别墅，大多数属于合院、联排产品，面积都不算大，主要分布在双龙、花溪、清镇、贵安等板块，地段距离主城区相对比较偏远，大部分的项目配套和交通都并不完善。

之所以出现空置现象，一方面是由于城市向外扩展、发展的力度和过去不可同日而语，郊区板块的热度，很长时间都难起来。

另一方面，也是由于这些小别墅项目的产品力自身的问题，比如户型局促、楼间距近无隐私、楼梯狭窄陡峭、采光通风不好、存在配套短板等硬伤。

当年一些买了郊区小别墅的业主，从最开始的期待板块炒热，到装修预算的及时止损，再到现在的想要低价出手，很多人都经历了一个心态逐渐“佛系”的过程。

双龙板块的一些别墅，挂牌80w+的价位水平，依然很长时间都没有成交出去。

清镇板块，有的别墅业主，净亏近100万，带装修总价120万左右，才最终把别墅出手卖出去的，而且还是前后大花园双拼别墅，虽然周边环境不太好，但至少也是距离观山湖核心城区10多km左右，路网相对成熟，但目前的行情就是这么个生态位。

就更不用说那些远离主城核心区，位于花溪南、修文、甚至是黔南地界上的非贵阳城六区区划内的别墅了，这些别墅，总价超过80万，恐怕很多人都觉得贵。

一般来说，合院、联排别墅的售价，是同地段高层住宅的150~200%是比较合理的，比如，一套高层住宅100平米，售价100万，那么旁边的合院、联排别墅卖到150~200万就属于合理区间。

但是，贵阳周边这些偏僻地段的别墅项目，附近的高层住宅实际定位也就是在4000~5000左右，毕竟现在这个行情下，贵阳花溪和其他主城区，都还有大把单价6000~7000的高层住宅。

所以，这些郊区别墅的建面单价，定位在6000~7500是比较合适的，也就是总价80~90万左右，但是，很多别墅当时买的时候，是楼市的上行期，100来万甚至近200万买的都不罕见，因此有人不愿意割肉，只能尴尬挂出100多万的售价，宁可僵持着，也无人问津。

其实，很多建面户型100多平的小别墅，不仅入住率低，割肉出售都不一定有人愿意接盘，其入住体验真没那么好。

而且居住和持有成本也很高，装修预算并不低，有的房东见房价大幅下跌，干脆就不再装修了。

也有的房东装修装到一半就停工了，也没心思继续在这么一套并不完美的房产上继续投入无底洞，想着及时止损，所以，一些别墅小区的现状，就好像一个自建房小区，如同一个乱糟糟的大工地。

很多之前买别墅的房东，如今被套牢，不仅资金占用成本巨大，同时，还不能像市区高层住宅一样，能够对外出租变现带来月供的补贴，只能是空着不断消耗现金流。

所以，对于这样的郊区小别墅，一定要慎重接盘，虽然现在很多小别墅的挂牌价，已经比当时房东原购价划算很多了，但是，只有当它们回归到真实的价值（总价是周边高层住宅的150~200%左右）之后，才具备了基本的买入价值。