住建部发文全面排查地方违建别墅 别墅审批会暂停吗?

近日，福建、黑龙江等省在进行同一项工作——全面排查本省别墅项目。

据潇湘晨报记者了解，这些行动缘于住房和城乡建设部日前下发的一份未予公开的通知。

记者获得的一份《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》明确提出：“为贯彻落实习近平生态文明思想，做好对违法违规别墅清查整治工作，各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。”该通知文号为住建部建科函〔2019〕57号，落款时间为2019年4月3日。

据公开报道，目前国内的福建、黑龙江、云南等省住建厅已向省内各地市转发了住建部要求。

湖南方面目前暂未正式发布相关的文件。不过，4月24日，潇湘晨报记者向湖南省住建厅核实相关情况时获悉，目前该厅正在就此起草相关通知。

闽、黑、滇等省份开始排查各类别墅项目

针对住建部的通知，福建省住建厅4月12日发文要求，立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，对已建、在建、在批、待批的别墅项目做好梳理等工作。4月17日，福建省宁德市住建局转发上述文件，要求立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，并对已建、在建、在批、待建、待批的别墅项目做好梳理等工作。

黑龙江省则要求，就2003年以来别墅项目建设情况进行全面清理排查，并及时准确上报。黑龙江省住建厅4月15日下发的《关于报送违建别墅有关情况的通知》提出，“按住房和城乡建设部对别墅项目进行梳理的紧急通知要求，为全面了解掌握全省各地别墅情况，为下一步做好我省违建别墅清理各项工作奠定基础”，各市（地）住房和城乡建设局就2003年以来别墅项目建设情况进行全面清理排查。

《通知》要求，各市（地）要对所辖区域[包括所属县（市）]城镇规划区范围内的别墅项目进行统计清理，集中力量开展全面排查，做到“全覆盖、无死角”，并汇总提交相关报告。据了解，相关报告包括情况汇总表、分析报告和具体查处案例。情况汇总表应涵盖以下内容：一、2003年以来的别墅项目情况；二、党的十八大以来的别墅项目情况；三、违建别墅项目情况；四、暂停办理有关手续情况。分析报告的内容包括：一、违建别墅的违法违规问题、产生原因以及处理过程中面临的问题；二、落实相关通知过程中，存在的问题和困难；三、对推进违建别墅清查整治工作的有关意见和建议。查处案例的内容包括：一、基本情况（包括项目自身情况和有关审批情况）；二、违法事实（按照审批环节列出违法违规情况）；三、处理情况（包括但不限于对项目拆除、没收、罚款等处置措施）等。

另外，昆明地产圈近期流传一份云南省住建厅发布的《云南省住房和城乡建设厅关于梳理统计别墅项目建设审批有关情况的函》。该函要求各州（市）做好别墅项目的梳理和违建别墅清查工作。“自2003年1月1日获得土地使用权以来的所有1.2以下(含1.2)容积率的所有性质的国有土地(含小宗土地及自建房)，不管盖多少层，均视为别墅项目。所有上述条件的已售、待售、已建、待建、已批、待批项目，停止一切环节审批。”

违建别墅或将迎来大规模清理

对于2019年4月住建部对别墅项目进行梳理的紧急通知，分析人士认为，这或与2018年7月以来的“秦岭违建别墅拆除”有关。

2018年7月以来，“秦岭违建别墅拆除”备受关注。而秦岭是重要的生态安全屏障，有着“国家中央公园”和“中国绿肺”之称。但近年来，秦岭北麓地区不断出现大量违规建设的别墅。对此，引起了中央的高度重视。

据新华社报道，秦岭违建别墅中，一些是私人购买宅基地私自建设的，一些是开发商以旅游开发的名义取得了建设许可，暗地里却行别墅建设之实，还有一些是通过不合法手段获取用地手续。

有业内人士表示，违建别墅依其“违建”的程度不同，有各种不同的情况。目前的违建别墅主要包括：（1）未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的别墅物；（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的别墅物；（3）擅自改变了使用性质建成的别墅物；（4）临时别墅建设后超过有效期未拆除成为永久性别墅的别墅物；（5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的别墅物。

有市场人士还指出，看得出此次的排查是在为将来的大规模清理工作做准备。尽管中央部委紧急通知，全面清理违建别墅，但是难免有些地方还抱有幻想，对待违建别墅的清查工作上有政策下有对策，搞变通。“毕竟每一处违建别墅背后，几乎都存在着利益输送。”

2018年长沙别墅市场“供销齐增”

为节约土地利用，中国政府早在十余年前就已经禁止低密度的别墅用地供应。十余年“禁墅令”下各地别墅为何越来越多？

“有别墅的市场需求自然会有供给。”业内人士表示，一方面，有部分在售别墅用地属于变相囤地，有的旧别墅捂盘惜售，搞“二次开发”；另一方面，在地块内部做文章，通过大量配建等做法“调整”容积率绕过政策限制。

别墅作为一种资源性产品，通常具备山水园林等自然优势。随着国家“禁墅令”不断升级，市场对别墅的需求反而有增大趋势，近年来长沙大多数别墅都是与高层、洋房混杂，互相搭配以便提高总体容积率，规避“禁墅令”。

数据表明，长沙别墅市场在2018年迎来“供销齐增”。来自中原湖南战略研究中心的数据显示，截至2018年11月30日，长沙内五区别墅累积供应24.88万平米，成交25.3万平米。2018年12月，供销量更是迎来爆发性增长，内五区别墅供应达10万平米，销售达6万平米，均创下全年最高。全年供应累计约35万平米，销售31.3万平米，较2017年分别增长191%和25%。

此外，别墅类物业受土地供应愈加减少影响，物业稀缺性逐步显现，全年开盘去化率达88%，高于长沙整体去化率（77%）。全年长沙别墅成交均价17066元/㎡，增长33.6% ，呈稳步上升之势。

长沙市场机构数据还显示，长沙别墅集中分布于二环之外的望城、麓南含浦、北城、金鹰星沙和南城等板块，2018年长沙市约有五十余个项目在售别墅，仅相当于长沙8%的楼盘推出了别墅产品，别墅市场货量比较稀缺。

加强对易发生违建别墅的巡查监控

长沙是否存在违建别墅，尚需要主管部门来排查认定。记者获悉，目前长沙已有楼盘在去年以来的中央环保督查反馈绿心问题整改工作有关要求中，长沙相关部门正在推进整改工作。

在长沙，别墅小区的私搭乱建现象也较为严重。近年来，市民关于长沙别墅区违法建筑的反映和投诉较多。不少含有别墅产品的楼盘都有业主或占用公共绿地搭建、或在别墅上加盖的现象发生，有些甚至直接拆掉重新扩建。

比如去年10月，岳麓区中海国际社区五期的高层业主反映，他们小区的天鉴别墅区内，有业主违法搭建，而这些违法建筑物已经阻碍到了高层住户的视线。此外，近年来，长沙的水映加州、堤亚纳湾、藏珑小区、美洲故事、山水英伦庄园、龙湾国际、卓越麓山别墅等别墅群不时有业主关于别墅乱搭乱建的反映和投诉。

“秦岭违建既是教训、也是镜鉴，既是痛点、也是发力点。”潇湘晨报记者注意到，2019年1月13日、14日，长沙市国土资源局、城乡规划局（现已整合为长沙市自然资源和规划局）组织全系统干部职工集体观看了《一抓到底正风纪——秦岭违建整治始末》，党员干部反响热烈。

当时，长沙市国土部门强调，要深刻吸取 “秦岭事件”的教训，抓好绿心地区退出整改工作。要加强土地执法监察和巡查力度。重点加强对城市规划区、工业园区、城乡结合部等易发生违建别墅的巡查监控，确保巡查横向到边、纵向到底，不留死角。

长沙市城乡规划部门则表示，要加强长株潭绿心地区规划管理，依据长株潭绿心总体规划的修改成果和绿心地区建设项目准入管理程序，对绿心范围内的新建建设项目，要求其完善绿心准入手续后，方可至该局办理相关规划审批手续。同时，在规划实施过程中，严格公园绿地等生态用地修改等。

对于住建部此次别墅项目梳理和违建别墅清查工作在湘的相关进展，潇湘晨报将持续关注。

【相关链接】

历年限墅令一览表：

1994年，为提高土地利用率，国家出台规定，限制别墅用地；

2003年，国土资源部明确表示，将对别墅项目、高尔夫项目进行限制；

2005年，发改委发布规定，从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目;

2008年1月，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，其中明确要求合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地；

2012年，国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外；

2016年，国土资源部出台最严“禁墅令”，全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。