溱湖高档温泉别墅区.doc

江苏省泰州市溱湖风景区开发建设有限公司江苏省姜堰市财源投资咨询有限公司二OO六年九月第一章项目背景泰州市溱湖风景区是江苏省人民政府批准设立的“以湿地生态景观、生态农（渔）业观光和水文化”为主要特色的省级风景名胜区，2005年被批准为国家湿地公园、国家AAAA级旅游景区、国家水利风景区，是国家旅游局重点推介项目，也是江苏省“十五”旅游发展纲要所列重点项目。她位于长江口北岸的苏北里下河腹地，是全国著名的三大洼地之一。全区规划面积26平方公里，水和湿地面积占陆地面积63%。古长江、淮河在此交汇入海，江、湖、海三水交汇，形成了特有的湿地地貌。景区内岛、屿、垛、滩星罗棋布，水草丰茂，绿树成荫，飞鸟成群，是世界珍稀动物麋鹿的故乡。如今红粟高梁，鱼库粮仓，生态环境保护良好，区内河横村被联合国环境规划署命名为“全球生态500佳”示范区。区内文化底蕴深厚，千年古镇溱潼镇，因水而名，因水面生灵秀，民居依水而立，青砖黛瓦，麻石铺街，老井当院。夹河穿镇而过，小桥流水，素有36桥之说。常引诗人发“烧”，“荷花莲叶遍里巷”、“闲听窗外水涓涓”，俨然一派水乡泽国风光。一方水土养育一方儿女。清朝，“一门五都督，三科两状元”，人气盛极一时。

当今，教授学者，数百之众，遍及五湖四海。京剧大师梅兰芳，词书大家高二适，享誉海内外。源远流长的历史，积淀了丰富的民俗文化，自宋朝年间为纪念岳飞抗金的清明会船节盛况空前，海内外盛称“天下会船数溱潼”，被国家旅游局命名为中国十大民俗节庆项目。奇特的湿地生态景观，麋鹿故乡园，全球生态500佳，千年古镇溱潼，天下会船绝唱，溱湖地下温泉都是溱湖风景名胜区拥有的独特的旅游资源，也是旅游项目中的可以打造的精品、名牌。自1992年以来，溱湖风景名胜区秉承绿色环保的理念，以湿地生态保护为主题，以溱湖为核心区，以全球生态500佳河横村为载体，以中国溱潼会船节为招牌，以湿地生态园为最优环境，有计划有步骤地进行保护与开发。划定了26平方公里涵盖4个乡镇的湿地生态保护区和生态恢复区及生态农业区。风景区前期已投入7000多万元用于基础设施建设，投资3000万元建设风景区内外交通公路5公里，投资2000万元，完成启动区的桥、涵及块石护坡工程，投资2000万元，营造湿地森林3000亩，10000m2的三星环保绿色宾馆已建设完成。总之，水、电、路等基础设施已基本到位。随着地级泰州市的建立和发展，城市规模的扩大，功能的增强，人民生活水平的提高以及旅游休闲需求的增大，泰州地区的旅游业，正在迅速崛起。

为尽快填补区域空白，姜堰市溱湖风景区开发建设有限公司先后邀请同济大学、南京大学、江苏省旅游局等单位有关专家反复调查和论证，决定把开发和建设风景区游乐项目作为发展“大泰州旅游圈”，拉动苏中服务业快速崛起，振兴苏中经济的战略重点。为进一步加快开发建设的步伐，溱湖风景区开发建设有限公司推出了一系列近期重点建设项目，高档温泉别墅区、会所便是其中之一。该项目已完成绿化配置、地形整地开发等前期工作。第二章项目概况一、项目名称高档温泉别墅区、会所。二、合作企业名称：姜堰市溱湖风景区开发建设有限公司法定住所：姜堰市溱湖风景区内法定代表人：刘志群项目负责人：**荣联系电话：****-*****0586238885862005姜堰市溱湖风景区开发建设有限公司是2000年8月由姜堰市城市建设投资中心、国土地产总公司、国投公司、住房改革办公室、溱湖风景区管委会、三电办公室、能源投资公司、苏源实业公司等8个单位投资1200万元兴办的国有股份制有限公司，主要从事风景区开发，土木工程建设，房地产开发，住宿、餐饮、娱乐、动植物园游览服务，自来水、纯净水生产、供应，水产品养殖，交通运输，国内贸易等。与姜堰市溱湖风景区管理委员会两块牌子一套班子，隶属于泰州旅游局、姜堰市人民政府。

目前，公司资产已达2.5亿元，其中固定资产2.1亿元，年纯收益800万元。三、项目选址该项目位于溱湖风景名胜区内，张家场。四、项目拟建规模和标准该项目建成集餐饮、娱乐、健身、购物、客房为一体的四星级以上园林式别墅区、会所。总投资为10000—15000万元。五、项目的功能和服务对象功能：该项目将建设在溱湖风景名胜区的黄金地段，包括别墅区和管理服务区，是风景区内总体规划允许开发为数不多的宾馆类项目之一，本项目的建成将成为泰州市可与泰州春兰宾馆毗美的园林式高档别墅区，风景区内现有的宾馆规模小、档次不高，还不是一家真正高档次的能够达到三星级以上的涉外酒店，很多在接待外宾时都要回到市中心，现时来看已远远不能满足游客的需求，所以该项目依靠溱湖风景区其得天独厚的优势，建设溱湖风景区高档温泉别墅区，其必将会在此行业中独占鳌头。服务对象：到高档温泉别墅区、会所休闲、娱乐的中外宾客。六、公共设施用电、用水、通讯、排污、防洪、道路等基础设施由姜堰市溱湖风景区开发建设有限公司负责配套。七、项目投资估算与资金筹措（附表）。高档温泉别墅区、会所投资估算表（一）投资概算根据高起点规划方案，该项目投资概算见高档温泉别墅区、会所投资估算表。

注基础建设临水、打桩、底层架空2000别墅建设共30幢别墅5000配套设施绿化，温泉浴场等3000装修费用2000其他不可预见500合计12500万元（二）资金筹措为了加快溱湖风景区开发建设进程，市场化运作，项目拟对外引进部分资金。八、项目实施进度2006年5月份，溱湖风景区开发建设有限公司在高档温泉别墅区、会所区域及周边大面积绿化，配置景观；2006年11月前完项目的方案；2007年1月开工建设项目；2007年10月份完成工程建设，2007年12月对外经营。第三章项目建设条件1、区位条件溱湖风景区地理区位十优越，扼江、淮、海水陆要冲，邻近高港、南通港、扬州港。东临宁盐一级公路，南接328国道，即将通车的盐靖高速公路在此留有互通口，规划中的宁启铁路也将穿越境内，对外交通十分便利。溱湖至扬州72公里、至南通80公里、至南京110公里，至上海200公里，均在这些全国著名旅游城市的服务半径之内，可达性强，客源充足。2、自然条件（1）地形、地貌条件本项目所在地块区域属长江三角洲冲击相沉积高沙平原。场地地势平坦，地貌单一，场地土层属第四系长江三角洲洪水期高砂沉积物。（2）工程地质、水文地质条件根据有关分级标准，在勘察深度范围内，场地工程地质条件一般。

场地土为中软场地土，建筑场地类别为类，属于对建筑抗震可进行建设的一般性场地。根据中华人民共和国国家标准《中国地震动参数区划图》（GB18306—2001）分区资料，本项目建设所在区域地震动峰值加速度分区值为0.1g，地震动反应谱特征周期0.45s。拟建场地的地下水类型为潜水型，以大气降水和地表泾流补给为主，地下水静水位为地表下1.7米，据邻近水质分析资料分析判别，地下水水质对砼无腐蚀性影响。3、地热资源条件溱湖温泉经中国科学院专家采用国际最新技术“卫星遥感勘查结合地面物理探测技术”，探明在宾馆区域内存在地热异常，溱湖风景区开发建设有限公司投入100多万元对卫星定位地段进行了钻探，探深1000.15米成井，井底温度达51度，出口水温达42度。经国家地质实验测试中心和地质矿产部南京综合岩矿测试中心对该井水质进行分析检测，该水含有钙、镁、铁、锶、偏硅酸、锂、硒、锌等多种对人体有益的微量元素，矿化度达1674mg/L。各种有害元素均在国家规定的标准以下，是一种只要经过简单的处理即可成为优质矿泉水、优质的理疗浴场和优质饮用水，是全国品质最优等的一级矿泉水，具有多重使用价值，被称为是绿色资源和能源。

第四章 项目综合效益初步分析 一、经济收益 参照《江苏省旅游业发展“十五”计划及2010年规划纲要》及溱湖风景区2003年度旅游抽样调查报告中提供的有关数据，估算高档温泉别墅区、会所经济效益。 1、经营收入 （1）风景区年旅游规模达50万人次，有3万人次入住，住宿、休闲收入约1000万元。 （2）各类会议、疗养收入约500万元。 （3）其他消费收入约300万元。 年收入合计：1800万元 2、经营支出 项目建成后，正常营业年份总成本包括人工工资、物质消耗、管理费、维修费、折旧费，成本为750万元。 3、税金 税金按经营收入的9%计算，估算年税金为250万元。 二、效益分析 1、在正常营业年份，项目每年收入1800万元，经营支出1000万元，年纯收益800万元。 2、投资利润率 投资利润率=年利润总额/（固定资产+建设利息+流动资金）100%=800/（12500）100%=6.5% 三、社会效益 高档温泉别墅区、会所的建成和运营，成为集休闲、娱乐、洗浴、理疗、游览于一体的项目，为江苏省探索服务业多极化提供样板，拉动旅游经济发展，促进苏中服务业升级，起到有力的推动作用。同时，为社会提供直接就业和间接就业岗位500多个。

第五章 投资环境与基本客源分析 一、投资环境分析 1、日益发展的溱湖风景区是高档温泉别墅区、会所的重要依托。 随着旅游业的不断升温和假日经济的日趋繁荣，旅游业已成为二十一世纪新的投资热点。自2003年10月1日风景区对外开发以来，接待游客80万人次，旅游收入5000万元。现有度假村10个标间、3个套间，能供应100人同时就餐，年营业收入已超过700万元。为充分发挥溱湖地区旅游资源丰富的优势，泰州以及姜堰市委、市政府对开发和建设溱湖风景区高度重视，给予了一系列特殊优惠政策，同时投入大量资金用于配套基础设施的建设。高档温泉别墅区、会所作为风景区先期启动建设的重点项目，更是受到各级领导的特别关心与支持。因此，不仅能够无偿享有风景区得天独厚的环境资源、游客资源，更为重要的是能够随着风景区的日益发展而不断获益，真正体现单项目投资，全方位收益。 2、新开发的地热资源是吸引游客的优势条件. 地热被誉为二十一世纪最有开发价值的绿色环保新能源之一。该项目所在的溱湖风景区蕴藏着丰富的地热资源，约30亿吨，日出水量700吨。目前，已在该项目建设地发现并开发成功1眼地热温泉井，水质清澈透明，富含硫、硅、镁、锌、锰、钾、硒、碘等元素，可用于该项目的采暖、洗浴、医疗保健以及相关项目的开发，是吸引游客的优势条件。

3、优惠的政策是投资回报的有力保证。 投资高档温泉别墅区、会所，不仅可享受国内旅游业的各项优惠政策，而且泰州市政府、姜堰市政府本着“政策随项目走，一切都可协商”的精神，以特事特办，个案处理的方式，竭诚为高档温泉别墅区、会所项目提供一站式、全方位、优质高效的服务，同时负责基础设施配套、方案设计、项目审批、土地征用、工商税务登记、优惠政策落实、宽松经营环境的营造。 4、区位优势明显是开发建设的前提和基础。 高档温泉别墅区、会所所在溱湖风景区，地处扬州、南京、上海等全国著名旅游城市的服务半径之内。目前，随着沿江开发氛围浓烈，建成通车盐靖高速公路溱湖互通口的开通，已形成开发和发展的良好机遇。 “中国溱潼会船节”是高档温泉别墅区、会所的金字招牌。溱湖地区历史文化悠久，民间传说丰富多彩，其中一年一度的“中国溱潼会船节”更是名闻遐迩，已成为世上独一无二的融水上竞赛与文娱表演于一体的民俗活动。每年会船节期间，吸引中外游客超过10万人，海内外媒体竞相报道。为高档温泉别墅区、会所提高知名度、树立品牌创造了良好的机遇，是高档温泉别墅区、会所的金字招牌。 6、劳动力素质高价格低是未来经营的有利条件。 溱湖地区历来有重视教育的传统，因此劳动力素质相对较高。

而且由于地区差异，劳动力价格又相对较低，这就为高档温泉别墅区、会所提高经营管理水平和降低经营成本创造了有利条件。 二、基本客源分析 1、据统计，姜堰市的宾馆饭店2003年度接待人数总计为50万人次左右。以此为基本参考数据进行高档温泉别墅区、会所年接待规模的预测，根据苏中地区尚无花园式环保型星级宾馆的现状，设定其中5%的人有高消费需求，加之受接待方面的推介和广告宣传等，诸多方面的吸引而前往入住，则会给高档温泉别墅区、会所带来基本客源。 2、根据泰州及姜堰市委、市政府的要求，溱湖风景区将建设成为泰州市的“北戴河”和姜堰市的“后花园”，因此在方案设计中特别强调了其会议接待功能。这里将成为各级政府、企事业单位的会议中心以及各类培训、疗养的基地。另外，作为苏中及泰州地区发展旅游业的样板，将会迎来众多由政府接待的参观考察人士。