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独家丨城市不准建4层以下住宅,“别墅”要永别了!

时间：2024-04-26 09:09:58|浏览：次

一个月前，和某地产集团董事长聚餐，他一声叹息：别墅要消失了。

硬生生按捺住新闻人的职业敏感，这等大事，可不能听风就是雨，越重要越要有有真凭实据才行。

直到今天，西安楼市一众原来计划卖别墅的项目，已经纷纷改起了规划，合院不做了，叠拼都有点悬，保险一点做个洋房底跃。

最近，多家媒体都以黑龙江省（4月15日，黑龙江省住房和城乡建设厅发布《关于报送违建别墅有关情况的通知》）的违建别墅查处案例为由，发布住建部在范围内叫停别墅审批的消息。而援引的依据，则是住建部官网上转发的黑龙江省的上述通知的内容。

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真的是因为一个省份的行动，就引发了范围内的跟进吗？其实，并非如此。真正引起范围内对别墅项目进行审查的，是住建部的一份标注“特急”的《通知》。

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这份落款时间为2019年4月3日的《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》中，要求各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。

也就是说，包括黑龙江省在内，以及随后公开审查信息的福建、湖南、山东等地，均是针对住建部的部署和要求进行及时反馈。同时也意味着，这样一份“特急”文件目前已经在范围内进入到了落实阶段。

住建部这份文件中也明确提出，目前，国务院有关部门正在制定开展违建别墅清查整治工作方案，待这份方案确定后，各地才能按照要求重新进行别墅项目的建设审批工作。

据接近住建部门的消息灵通人士反馈，以后关于住宅审批，已经确定的原则是不再批准建设“城市四层以下，农村三层以上”。

关于别墅清查，两个核心问题，一是土地供应，二是别墅类型。

为提高土地利用率，我国很早就陆续出台过若干政策规定限制别墅用地。

2003年，国土资源部发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，要求优化土地供应布局和结构，停止别墅类用地的土地供应。

2008年1月，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，再次要求合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。

2016年，国土资源部再次表态，表示将进一步从严土地管理，各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。

严格来说，国家从2003年开始就已经对别墅类用地进行了限制和禁止，但在“禁墅令”的管控之下，不仅别墅产品因为稀缺和高价值受到市场青睐，并且供应和开发量也貌似有增无减。

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专业人士分析认为，别墅产品受市场欢迎，开发商也就乐意逐利，国家最初叫停别墅用地供应，通常是针对容积率低于1.0、独门独院的别墅产品的用地，但开发商就变着法子创新性地衍生出了联排、叠拼、墅质花园房等低密产品，容积率也可以是1.2、1.5甚至更高，却不妨碍卖高价。同时，一些别墅项目也存在拿地和规划审批较早，在限制政策出台前就已经拿到了审批手续等情况，使得别墅产品依然在市场上抛头露面。

据悉，国家这次整顿的重点是违建别墅，但“违建”已经不单纯指土地供应的审批手续，也包括对别墅产品的甄别，低密和大面积户型产品也在重点控制范围内，目前不仅新建的别墅审批被叫停，楼盘项目内搞“高低配”、低容积率的别墅也会暂停。

别墅项目的清查，不可避免地涉及到了西安。

不仅仅是因为“秦岭违建别墅”事件的臭名昭著，也因为别墅依然是西安人心中财富和权贵挥之不去的象征。

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