上海内环内，竟然还能建别墅！

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前不久，北外滩挂出两幅地块，

其中一幅宅地，总建面约4.1万㎡，

容积率仅1.1，建筑限高仅10米！

也就是说，北外滩很可能要建别墅了！

另一幅商办地块与之捆绑出让，

未来将诞生300米北外滩第四高超高层地标。

两幅拥有30倍“最萌身高差”的捆绑地块，

起拍总价约111亿，合计楼板价约4.5万/㎡！

容积率1.1，建筑限高10米的纯宅地

北外滩规划效果图

谁能想到，在上海内环内、王炸级的北外滩竟然挂出一幅如此重磅的纯住宅地块——【四川北路街道HK193-02】。

地块位置好到什么程度呢？位于北外滩与苏河湾的交界处，南侧紧邻中信广场，与华侨城苏河湾也只有600米直线距离，堪称840万㎡北外滩规划区中最接近市中心的地方！

三层住宅高度示意图

该地块地上出让面积约3.7万㎡，容积率仅1.1，总建面积约4.1万㎡，地块建筑限高只有10米（檐口高度）！因此可以推断，项目未来住宅楼最高只能是3层，差不多就是一般别墅的建筑高度。

粉色区域体量约为0.67万㎡

地块定位为“历史风貌街区”，其中现有历史建筑约0.67万㎡，可采用规划保留或拆除复建方式予以更新；其他历史建筑3.43万㎡，可采用拆除新建方式予以更新……也就是说，在保持整体风貌、肌理、体量不变的前提下，这个地块上的所有建筑其实都是可以被拆除的。

容积率1.0的华府天地愉园

不得不说，在容积率1.1的指标下建别墅，其实是一件很困难的事情。如今市面上很多容积率1.0左右的社区，要想建别墅，前提都得搭配小高层、叠加或其他产品。

容积率1.2的中海九峯里

如：闵行旗忠的华府天地愉园，容积率1.0，规划的是4层联排+4层叠加；松江的佘山一品，容积率1.0，规划的是3层联排+4层叠加；而容积率1.2的松江中海九峯里，则在3层合院及联排的基础上，规划了40%左右的7层小高层......

北外滩风光

可想而知，北外滩这块地要在1.1容积率下，打造整盘建筑高度不超过3层的住宅，对开发商的开发能力要求着实不低啊！当然，上海市！内环内！！北外滩！！！就凭这些标签，几乎可以想象，项目未来上市后将大受欢迎！

300米，北外滩第四高建筑要来了

与该住宅地块捆绑出让、未来也将捆绑开发的还有一幅商办地块——【北外滩街道HK300-02】，东至高阳路、南至唐山路，紧邻规划中的北外滩中央公园，是真正的北外滩规划核心区。

该地块性质为商办、餐饮旅馆业，出让土地面积约2.07万㎡，容积率高达10。建筑限高为300米，与上一幅住宅地块整整相差了30倍，堪称“最萌身高差”！未来，这里将诞生300米北外滩第四高地标，以及一栋200米超高层塔楼。

根据出让要求，这两幅捆绑地块总计起拍价约为111.35亿，地上总建筑面积24.8万㎡，合计楼板价约为4.5万元/㎡，预计将于2月7日挂牌截止并现场竞拍。

市中心历史风貌低层新盘也许只是开始

在上海一片摩天大楼集聚的CBD区域内，拥有一套三层历史风貌住宅，虽说舒适度可能比不上传统意义上的大独栋、大联排，但左拥传统里弄的静谧闲适、右揽现代都市的摩登繁华，这种生活谁能不爱呢？不禁想问，上市后会卖多少钱？

华侨城苏河湾别墅

目前，北外滩周边公寓新房价格为11-12万元/㎡。另外值得注意的是：大名鼎鼎的华侨城苏河湾别墅，就在该住宅用地的南面直线距离约800米处，而根据网上房地产预售证信息，项目2018年时均价就已高达23-28万元 /㎡！

上海市中心、具有独特历史风貌的纯新住宅，显然可遇而不可求。未来，在城市更新的时代背景下，通过保护城市风貌、延续历史文脉的路径，上海市区也许还会出现其他堪比别墅的低层社区，正如前不久刚成交的黄浦豫园露香园二期地块！

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