内地游客爱上City Walk不再买买买，香港商铺租金反弹难！

铜锣湾时代广场 图源：九龙仓置业

疫情消散，通关恢复，但香港商铺租金反弹依然缓慢。

近日，房地产服务商戴德梁行发布香港房地产市场2023上半年回顾及展望。随着内地与香港恢复通关，零售市道受旅客消费支持，2023年首五个月的零售业总销货额总计1719亿港元（约合人民币1583亿元），同比增长21%。

其中，珠宝及钟表、服装及配饰、药物及化妆品等三类商品因受旅客欢迎尤其受惠，分别录得76.6%、54.0%和37.4%的增长。

但商铺租金增长未在短时间内明显反弹，下半年租金走势仍有待观望。

据戴德梁行对香港2023年二季度零售市场的报告，该季度内，香港一线街铺平均月租金较上一季度微增2.4%，为每平方英尺603港元。

其中，尖沙咀月租金最高，为每平方英尺872港元（约合每平方米8550元），空置率13.1%，也为一线街铺中最高。而在五年前的2018年二季度，尖沙咀租金近乎现在的两倍，高达每平方英尺1635港元（约合每平方米14345元），空置率仅为1.2%。

铜锣湾时代广场 图源：九龙仓置业

戴德梁行执行董事及香港商铺代理及管理服务主管林应威表示，自2023年2月正式恢复通关以来的几个月，积极进驻一线街区的多以承租能力较强的药妆店和药房为主。

据戴德梁行报告，2023年前两季度10起主要租赁成交中，6起为旺角大药房、龙丰药房、北京同仁堂等药房和药妆店，3起为六福珠宝、OMEGA等珠宝钟表品牌。

瑞表出口数据印证了内地游客为香港珠宝腕表销售的贡献。2023年前五月，中国香港特区瑞表出口额同比增长26.1%至10.46亿瑞郎（约合83.79亿元人民币），对比之下，同期出口至韩国的瑞表额则因“持续性的中国游客短缺”呈现负增长。

除珠宝钟表外，其他高端零售商则未见有明确的在港扩张意图。最近出现的奢侈品牌的租赁成交，大多只是搬迁和铺面整合的个案。

林应威指出，内地游客的消费模式已改变，由以往的“纯购物”转为“深度游”。这似乎与近期在内地流行的citywalk风潮相呼应，比起“买买买”，人们转向从感受城市风土中获得乐趣。

对“纯购物”的热情下降不仅反映了内地游客消费意愿和心态的转变，还有外部零售环境的变化——香港零售商尤其是奢侈品对内地游客的吸引力在减弱。界面时尚此前报道，受品牌调价和汇率变化的影响，香港和内地的奢侈品差价在过去几年不断缩小，海南免税业务的发展也分流了过去出境购买奢侈品的人群。

另一个背景则是，香港旅监局自2022年9月起实施新规，大力整改低价购物团，这也在一定程度上也淡化了内地游客赴港购物的氛围。

林应威还表示，通关之后，香港居民出境的人次比来港旅客人数还要多，变相流失了部分本地消费力。这在餐饮行业体现得尤为明显，今年以来，从内地代购食品饮料的“反向代购”兴起，改变了过去从香港代购奶粉、药品和化妆品的传统。

海港城港威商场 图源：九龙仓置业

界面时尚此前多次报道，由于零售业承压，香港商铺租金在过去几年发生巨变。2020年，Prada、维秘、天梭、OMEGA等多家品牌纷纷撤离铜锣湾罗素街——这里曾是全球最昂贵的零售地段。当年，铜锣湾月租暴跌43%至870港元每平方英尺（约合每平方米7831元）。2021年，奢侈品集团LVMH旗下品牌LV和Fendi也双双撤出铜锣湾时代广场。

直到2022年下半年，变化才逐渐出现。Fendi在当年10月重回铜锣湾时代广场。李宁、日本药妆连锁品牌松本清以及Manner等餐饮品牌也趁着租金低谷期抄底核心商圈商铺。

戴德梁行认为，香港商铺租金将逐步恢复，但在未来数月出现大幅上调的机会并不大。